Asuntomarkkinoille on muutamassa vuodessa tullut yli 150 000 vapaarahoitteista vuokra-asuntoa. Tämä on tuonut kaivattua tasapainoa vuokra-asuntomarkkinoille. Kohtuuhintaisista asunnoista on kuitenkin yhä kova pula, koska ARA-vuokra-asuntokanta on samaan aikaan supistunut.
Toistakymmentä vuotta perätysten olemme olleet julkistamassa asuntojen vuokratilastoja Tilastokeskuksen, Suomen Vuokranantajat ry:n, Vuokralaiset ry:n ja Vuokraturva Oy:n kanssa. Niin tälläkin kertaa.
Aiemmin kestoaiheena on ollut se, kuinka huonosti kysyntä ja tarjonta kohtaavat vuokra-asuntomarkkinoilla. Nyt oli aivan toinen ääni kellossa: useampikin tilastokäyrä ja -taulukko viestii markkinatilanteen tasapainottumisesta, ehkä Helsingin ydinkeskustaa lukuun ottamatta.
Tähän tilanteeseen on johtanut varsinkin vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen määrän merkittävä lisääntyminen. Tilastoguru Ilkka Lehtinen arvio, että vuosina 2015-2020 asuntomarkkinoille on tullut yli 150 000 uutta vapaarahoitteista vuokra-asuntoa.
Kasvusta kolmannes eli 54 000 asuntoa on syntynyt uudisasuntoihin kohdentuneen sijoitusboomin myötä. Uusista vapaarahoitteisista kerros- ja rivitaloasunnoista on Lehtisen mukaan noin 40 prosenttia päätynyt pian kaupanteon jälkeen vuokra-asunnoiksi. ARA-asuntokannasta on puolestaan vapautunut noin 66 000 asuntoa kovan rahan markkinoille luovutusrajoitusten määräaikojen umpeutuessa.
Vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja on tämän vuoden lopussa lähes 650 000, kun niitä vuonna 2015 oli hädin tuskin 500 000. ARA-vuokra-asuntojen määrä on toisaalta pudonnut 300 000 asunnon pintaan oltuaan 15 vuotta sitten lähes 400 000. Lähde: Martti Korhonen, Tilastokeskus.
Vuokrat ovat nousseet maltillisesti
Vuokra-asuntojen tarjonnan kasvun myötä vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat ovat nousseet pääkaupunkiseudulla keskimäärin 1,9 % ja muualla Suomessa 1,1 % vuodessa. Esimerkiksi asuntojen hinnat ovat kohonneet selvästi rivakammin.
Vuokraturvan Timo Metsolan mukaan vuokrakehitys on ollut todellisuudessa tätäkin rauhallisempaa. Nyt tehtävistä uusista vuokrasopimuksista poikkeuksellisen iso osa kohdistuu vastavalmistuneisiin asuntoihin, joiden vuokrataso on selvästi vanhaa asuntokantaa korkeampi.
Vuokrien korotuskulttuuri on ylipäätään maltillinen varsinkin yksityisten vuokranantajien keskuudessa. Heistä yli 70 prosenttia ei edes korota vuokraa joka vuosi, ilmenee Suomen Vuokranantajien tuoreimmasta jäsenkyselystä.
Kuva: Martti Korhonen, Tilastokeskus
Helsingissä yksiöpulaa, Lahdessa ylitarjontaa vuokra-asunnoista
Moneen kertaan on todettu, että Suomessa on käynnissä asuntovarallisuuden uusjako alueellisten kehityserojen kärjistyessä. Suurta osaa kasvukeskusten ulkopuolella olevista asunnoista ei ilmeisesti tulla koskaan peruskorjaamaan.
Vuokratasojen alueelliset erot ovat hintojen tapaan jatkaneet kasvuaan. Vapaarahoitteisen asunnon vuokra oli viime vuoden viimeisellä neljänneksellä Helsingissä noin 21 euroa neliötä ja muualla Suomessa keskimäärin 13 euroa neliöltä.
Asuntopoliittisen keskustelun polttopisteessä ovat pitkään olleet yksiöt, joiden pienuutta ja paljoutta on päivitelty. Tuoreimpien tilastojen valossa ongelma ei kosketa niinkään Helsinkiä, jossa yksiöiden vuokrat ovat nousseet hitaammin kuin muissa isoissa kaupungeissa. Esimerkiksi
Turussa ja Tampereella yksiöitä on rakennettu jopa enemmän kuin Helsingissä – ei pelkästään suhteellisesti, vaan myös absoluuttisesti.
Noin 120 000 asukkaan Lahti on puolestaan esimerkki isosta kaupungista, jossa on jo ylitarjontaa vuokra-asunnoista. Pääsyynä on selvästi väestönkasvun ylittävä vuokra-asuntorakentaminen. Samanlainen kehityskulku häämöttää ehkä myös Jyväskylässä ja Kuopiossa.
Kuva: Martti Korhonen, Tilastokeskus
ARA-tuotanto – häirikkö vai kohtuullistaja?
Vaikka vuokra-asuntomarkkinoiden yleisestä tilannekuvasta ollaan yhtä mieltä, yksi perinteinen jakolinja on tiukasti paikallaan eri intressitahojen välissä.
Vuokralaiset korostavat ARA-tuotannon merkitystä kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen mahdollistajana. ARA-rakentamista vaaditaan lisää varsinkin Helsinkiin, jossa vapaarahoitteinen vuokra-asuntoneliö on jopa 10 euroa ARA-neliötä kalliimpi. Muissa isoissa kaupungeissa ero on yli puolet pienempi.
Vuokranantajien mielestä ARA-asunnot ovat pikemminkin markkinahäirikköjä kuin tasapainottajia. Niiden eduista pääsevät nauttimaan vain harvat onnekkaat, kun taas kovan raha vuokria kohtuullistavan asumistuen vaikutukset ovat tietyllä tapaa demokraattisemmat.
Globaalin kiinteistöpelin pimeämpi puoli
ARA-tuotantoa suuremman markkinahäiriön voivat tarjota kansainväliset kiinteistösijoittajat, jotka ovat ryminällä tulossa Suomenkin asuntomarkkinoille. Niiden omistuksessa on nyt arviolta noin 15 000 vuokra-asuntoa. Näiden yritysten ostoslistalle on näkynyt päätyneen sellaisiakin kohteita, jotka eivät kelpaa paikalliset olosuhteet paremmin tunteville kotimaisille toimijoille.
Hiljattain DocPoint-elokuvafestivaaleilla ja YLE Teemallakin esitetty Push-dokumentti piirtää pelottavan kuvan siitä, mihin globaali kiinteistöbisnes voi pahimmillaan johtaa suurten kaupunkien asuntomarkkinoilla.
Yhdeksässä maassa eri puolilla maailmaa kuvattu dokumentti osoittaa, kuinka monien suurkaupunkien ydinkeskustat ovat täynnä lähes tyhjiä ylellisiä vuokra-asuntoja. Näitä kohteita ei ole oikeastaan tarkoitettukaan asuntokäyttöön, vaan eräänlaisiksi sijoitusomaisuuden turvasatamiksi. Niiden tieltä on purettu paikallisten pienituloisten asuntoja ja nostettu uusien asuntojen vuokrat pilviin kauas tavallisten asukkaiden ulottumattomiin.
Täytyy toivoa, että tämä virus ei koskaan leviä Suomen asuntomarkkinoille.
JUHA SALMI
